Am 22. November 2024 hat der Bundesrat dem Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) zugestimmt. Der Beschluss bringt für Immobilienbesitzer und Steuerpflichtige eine wichtige Klarstellung, besonders in Bezug auf die Nachweismöglichkeiten einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer von Immobilien. Trotz intensiver Diskussionen und Forderungen des Bundesrates, wie etwa eine deutliche Einschränkung dieser Nachweismöglichkeiten, wurden diese Vorschläge nicht in das Gesetz aufgenommen. Der Bundesrat hatte an diesem Tag die letzte Gelegenheit, Änderungen über den Vermittlungsausschuss durchzusetzen, entschied sich jedoch, darauf zu verzichten. Im Kontext der zahlreichen Änderungen des JStG 2024 blieb das Thema der Nutzungsdauergutachten insgesamt eher nebensächlich.
Was ist eine Restnutzungsdauer und warum ist sie wichtig?
Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes beschreibt den Zeitraum, in dem eine Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann, bevor größere Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind. Diese Zahl ist für Steuerpflichtige besonders wichtig, da sie die Grundlage für die Abschreibung von Immobilien darstellt. Eine kürzere Restnutzungsdauer bedeutet, dass der Steuerpflichtige das Gebäude schneller abschreiben und somit steuerliche Vorteile erzielen kann. Die Restnutzungsdauer wird häufig durch Gutachten von qualifizierten Sachverständigen ermittelt, die die Substanz des Gebäudes, seinen Zustand und seine wirtschaftliche Nutzbarkeit genau beurteilen.
Bundesrat fordert Einschränkungen – Aber keine Änderungen im Gesetz
Der Bundesrat hatte in seiner Stellungnahme zum JStG 2024 unter anderem gefordert, dass eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nur dann vom Finanzamt anerkannt wird, wenn diese um mindestens 80 % unter der vom Finanzamt typisierten Nutzungsdauer liegt. Dieser Vorschlag wurde als nahezu unpraktikabel und verfassungsrechtlich bedenklich eingeschätzt, da er die Möglichkeit, eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen, erheblich einschränken würde.
Glücklicherweise wurde diese Forderung nicht in das Gesetz aufgenommen. Somit bleibt es Steuerpflichtigen weiterhin möglich, durch qualifizierte Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, wenn die Umstände es rechtfertigen. Diese Entscheidung ist eine positive Nachricht für Immobilienbesitzer, die von einer kürzeren Restnutzungsdauer profitieren möchten.
Keine verpflichtende Ortsbesichtigung und keine Ermächtigungsgrundlage für eine Verordnung
Ein weiterer Punkt, den der Bundesrat angesprochen hatte, war die Einführung einer verpflichtenden Ortsbesichtigung des betroffenen Objektes durch den Gutachter. Diese Diskussion über die Notwendigkeit einer solchen Besichtigung bleibt in der Fachwelt weiterhin ein Thema, da sie sowohl den Aufwand für den Sachverständigen als auch die Kosten für den Eigentümer erhöht. In der Praxis ist eine Ortsbesichtigung häufig sinnvoll, da sie eine präzisere Beurteilung des Zustandes des Gebäudes ermöglicht. Clever-Immogutachten empfiehlt daher, in vielen Fällen eine Ortsbesichtigung vorzunehmen, auch wenn diese nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.
Zusätzlich hatte der Bundesrat vorgeschlagen, eine Ermächtigungsgrundlage für eine Verordnung zu schaffen, um Änderungen in der Praxis der Nutzungsdauergutachten schneller und flexibler vornehmen zu können. Dieser Vorschlag wurde ebenfalls nicht umgesetzt, was bedeutet, dass es keine schnellen oder unerwarteten Änderungen in der Vorgehensweise zur Ermittlung der Restnutzungsdauer gibt.
Die Rolle von Clever-Immogutachten bei Restnutzungsdauergutachten
Clever-Immogutachten spielt eine entscheidende Rolle bei der Erstellung von Restnutzungsdauergutachten. Als Sachverständige helfen wir Immobilienbesitzern, die tatsächliche Restnutzungsdauer ihrer Objekte zu ermitteln und diese vor dem Finanzamt zu belegen. Unser Ziel ist es, Ihnen zu ermöglichen, die steuerlichen Vorteile einer verkürzten Nutzungsdauer auszuschöpfen, wenn dies gerechtfertigt ist.
Unsere Aufgabe besteht darin, den tatsächlichen Zustand der Immobilie zu beurteilen und eine fundierte Einschätzung darüber abzugeben, wie lange das Gebäude voraussichtlich noch ohne größere Sanierungen oder Umbauten genutzt werden kann. Dabei berücksichtigen wir alle relevanten Faktoren, von der baulichen Substanz über die Nutzungshistorie bis hin zu aktuellen und zukünftigen Marktbedingungen.
Fazit: Stabilität für Steuerpflichtige und Sachverständige
Der Beschluss des Bundesrates zum Jahressteuergesetz 2024 sorgt für Klarheit und Stabilität im Bereich der Nutzungsdauergutachten. Immobilienbesitzer können weiterhin die tatsächliche Restnutzungsdauer ihrer Objekte nachweisen und von den steuerlichen Vorteilen profitieren. Wichtig ist dabei, dass das Gutachten von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wird, um sicherzustellen, dass es von den Finanzbehörden anerkannt wird.
Clever-Immogutachten steht Ihnen als Partner zur Seite, um ein präzises und anerkanntes Restnutzungsdauergutachten zu erstellen. Mit unserer Expertise können Sie sicherstellen, dass Ihre steuerlichen Vorteile optimal genutzt werden, während wir gleichzeitig gewährleisten, dass alle gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden.